전세 계약 전 확인사항 총정리 — 모르면 보증금 날리는 함정 7가지

보증금 3억 원을 모아 드디어 전세 계약을 앞두고 있는데, 막상 무엇부터 확인해야 할지 막막하셨던 경험 있으시죠? 전세 계약 전 확인사항을 빠짐없이 점검하지 않으면, 등기부등본 한 장 못 챙긴 실수가 수억 원 손실로 이어질 수 있습니다. 2026년에도 깡통전세·전세사기 피해 신고는 꾸준히 이어지고 있습니다. 이 글에서는 실제 피해 사례에서 빠졌던 체크포인트를 중심으로, 계약 전날부터 잔금일까지 단계별로 정리해 드립니다.

1. 등기부등본으로 권리관계 파악하기

등기부등본이란, 해당 부동산의 소유자·저당권·압류·가처분 등 모든 권리관계가 기재된 공적 서류로, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 발급할 수 있습니다. 계약 당일 24시간 이내에 발급된 최신본을 기준으로 확인해야 합니다.

표제부·갑구·을구 각각 확인할 내용

표제부에서는 건물 소재지·면적·용도가 실제와 일치하는지 대조합니다. 갑구에서는 소유자 이름이 임대인과 동일한지, 가압류·가처분·경매개시결정 등 소유권 분쟁 흔적이 없는지 살펴봐야 합니다. 을구에서는 근저당권 설정 금액을 확인하고, 선순위 채권(근저당 채권최고액 + 보증금)이 집값의 70% 미만인지 계산해야 합니다.

근저당 계산 실전 공식

예를 들어 시세 5억 원 아파트에 근저당 채권최고액 2억 원이 설정되어 있고 보증금이 2억 원이라면, 합산 4억 원으로 시세의 80%입니다. 이 경우 경매 시 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있으므로 계약을 재고하는 것이 안전합니다. 근저당 채권최고액이 0원인 집이 가장 이상적이며, 설정이 있다면 계약 전 말소 조건을 특약으로 명시해야 합니다.

2. 건축물대장·토지대장으로 불법 건축물 걸러내기

건축물대장상 용도·면적이 실제와 다르거나 위반건축물로 표기된 집은 전세보증보험 가입이 거부되고, 경매 낙찰 시 보증금을 우선 변제받지 못할 위험이 있습니다.

정부24에서 무료 확인하는 방법

정부24(www.gov.kr)에서 ‘건축물대장’ 검색 후 주소를 입력하면 무료로 발급됩니다. 확인 항목은 ①위반건축물 여부 ②주거용·근린생활시설 구분 ③전용면적이 등기부등본과 일치하는지입니다. 특히 지하층·옥탑방·반지하는 불법 용도 변경이 많으므로 반드시 현장과 대조하세요.

근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우

건축물대장상 ‘제2종 근린생활시설’로 등재된 공간을 주거 목적으로 임차하면, 주택임대차보호법 적용이 제한될 수 있습니다. 2026년 현재 판례는 실제 사용 목적을 우선하는 경향이 있지만, 법적 다툼 리스크를 감수해야 합니다. 건축물대장상 용도가 반드시 주거용(단독주택·다가구·아파트·연립·다세대)이어야 주택임대차보호법 전면 보호를 받습니다.

3. 임대인 세금 체납 여부 확인 — 2026년 필수 체크

임대인이 국세·지방세를 체납하고 있으면, 보증금보다 세금이 먼저 변제되어 경매 시 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 2023년 「주택임대차보호법」 개정으로 임차인은 임대인의 동의 없이도 미납 국세·지방세 열람이 가능해졌습니다.

국세 완납증명서 열람 방법

홈택스(www.hometax.go.kr) 또는 세무서 방문을 통해 임대인의 국세 완납증명서를 요청할 수 있습니다. 2023년 4월 이후에는 임차인이 직접 세무서를 방문해 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있으며, 이는 계약 체결 전 반드시 활용해야 할 권리입니다. 열람 신청서와 신분증을 지참하면 됩니다.

지방세 완납증명서 확인 방법

지방세는 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 관할 구청·시청 세무과에서 확인합니다. 재산세·종합부동산세 체납 여부가 핵심이며, 체납액이 있으면 해당 부동산에 압류가 설정될 수 있습니다. 임대인에게 완납증명서 원본 제출을 요구하는 것이 가장 확실합니다.

4. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

전세보증금 반환보증이란, 임대인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 보증 상품입니다. 2026년 기준 주요 기관은 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증 3곳입니다.

기관별 가입 조건 비교

구분	HUG(주택도시보증공사)	HF(한국주택금융공사)	SGI서울보증
보증한도	수도권 7억 원, 지방 5억 원	수도권 7억 원, 지방 5억 원	제한 없음(심사 후 결정)
가입 시기	계약 후 잔금 전(보통 1개월 이내)	잔금일 이후 3개월 이내	계약 후 잔금 전
보증료율	연 0.115%~0.154%	연 0.02%~0.04%	연 0.183%~0.208%
주요 조건	전입신고·확정일자 필수	전입신고·확정일자 필수	전입신고·확정일자 필수

보증 가입 불가 사유 미리 확인하기

선순위 채권(근저당+보증금)이 집값의 90% 초과, 위반건축물, 경매·공매 진행 중인 물건은 보증 가입이 거절됩니다. HUG 안심전세 포털(khug.or.kr)에서 주소 입력만으로 사전 가입 가능 여부를 조회할 수 있으므로, 계약서 작성 전에 반드시 조회하세요. 가입 불가 물건이라면 계약을 포기하는 것이 현명합니다.

5. 확정일자·전입신고·임대차신고 3단계 완료하기

잔금 지급 당일 전입신고·확정일자를 마쳐야 다음 날 0시부터 대항력이 발생하며, 이 순서를 놓치면 같은 날 설정된 근저당에 밀릴 수 있습니다.

대항력과 우선변제권의 차이

대항력이란, 집이 경매나 매매로 소유자가 바뀌어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 거주를 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 우선변제권은 경매 배당 절차에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리로, 확정일자까지 받아야 완성됩니다.

임대차신고제 의무 대상과 기한

2021년 6월 시행된 주택 임대차 신고제에 따라, 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약 체결 후 30일 이내에 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 신고해야 합니다. 신고 시 확정일자가 자동 부여되므로, 별도 확정일자 신청 없이 한 번에 처리할 수 있습니다. 미신고 시 최대 100만 원 과태료가 부과됩니다.

6. 계약서 특약사항 — 반드시 넣어야 할 문구

특약사항은 분쟁 발생 시 법적 효력을 발휘하는 핵심 안전장치로, 구두 약속은 증거 능력이 없으므로 반드시 계약서에 기재해야 합니다.

필수 특약 5가지

• 근저당 말소 특약:
  
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