전세 사기 당했을 때 대처 방법 — 모르면 보증금 전액 날립니다

보증금으로 수천만 원, 많게는 수억 원을 맡겼는데 집주인이 연락을 끊거나, 경매 통지서가 날아오는 순간 머릿속이 하얘지는 경험을 하신 분들이 있습니다. 전세 사기 당했을 때 대처 방법을 제때 모르면, 법적으로 할 수 있는 권리를 행사하지 못한 채 보증금을 통째로 잃게 됩니다. 이 글에서는 피해 발생 직후부터 보증금 회수까지 단계별로 정확히 무엇을 해야 하는지 설명드립니다.

전세 사기, 피해 사실을 인지한 즉시 해야 할 3가지

전세 사기 피해를 인지한 첫 24시간 안에 임차권등기명령 신청, 경찰 고소, 주택도시보증공사(HUG) 피해 신고를 동시에 진행해야 합니다. 세 가지 중 하나라도 늦어지면 보증금 회수 가능성이 급격히 낮아집니다.

① 임차권등기명령 신청 — 이사를 가야 하는 경우 필수

임차권등기명령이란, 임차인이 이사를 가더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 법원 명령입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 대항력이 소멸되는데, 임차권등기명령이 등기부에 기재되면 이 문제를 막을 수 있습니다. 신청 법원은 임차 주택 소재지 관할 지방법원이며, 신청 비용은 인지대·등록세 포함 약 3만~5만 원 수준입니다.

신청 시 필요한 서류는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 부여 확인서입니다. 법원 접수 후 결정까지 통상 1주일 내외가 소요됩니다. 이사 전에 반드시 등기 완료를 확인한 후 전출 신고를 해야 대항력이 유지됩니다.

② 경찰 고소장 제출 — 형사 절차 병행

전세 사기는 「형법」상 사기죄(제347조) 및 「주택임대차보호법」 위반으로 처벌받을 수 있습니다. 고소장은 임차 주택 소재지 관할 경찰서 또는 가까운 경찰서에 직접 제출하거나, 경찰청 사이버범죄신고시스템(ECRM)을 통해 온라인으로도 접수 가능합니다. 고소장에는 피해 경위, 임대인 인적 사항, 피해 금액, 관련 증거자료(계약서, 통장 이체 내역, 문자 메시지 등)를 빠짐없이 첨부하세요.

형사 고소는 민사 절차와 별개로 진행되므로 동시에 추진해야 합니다. 형사 수사 결과가 민사 소송에서 증거로 활용되는 경우가 많아 고소를 먼저 접수해두는 것이 유리합니다.

③ 주택도시보증공사(HUG) 피해 신고 및 전세보증금 반환보증 청구

전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)에 보증금 반환 청구가 가능합니다. 보증 사고 신고는 임대차 계약 종료일 다음 날부터 신청할 수 있으며, 필요 서류 제출 후 통상 30일 이내에 보증금을 지급받습니다. 만약 보증에 미가입 상태라면 아래 피해자 지원 제도를 활용해야 합니다.

「전세사기피해자 특별법」으로 받을 수 있는 지원

2023년 6월 시행된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라, 피해자로 공식 인정받으면 경매 절차 유예, 저금리 대출, 공공임대 우선 입주 등 실질적인 지원을 받을 수 있습니다.

피해자 인정 요건과 신청 방법

특별법상 피해자 인정을 받으려면 ① 임차 주택이 경매·공매 진행 중이거나 진행 예정일 것, ② 임차인이 대항력 또는 확정일자를 갖출 것, ③ 보증금이 수도권 기준 5억 원 이하(지방 3억 원 이하)일 것 등의 요건을 충족해야 합니다. 신청은 주택 소재지 관할 지방자치단체(시·군·구청)에서 가능하며, 국토교통부 전세피해지원센터(☎ 1533-8119)를 통해 상담 및 신청 안내를 받을 수 있습니다.

피해자로 결정되면 전세사기피해자결정서가 발급되며, 이를 근거로 각종 지원 제도를 신청할 수 있습니다.

받을 수 있는 주요 지원 혜택

2026년 기준으로 피해자 인정 시 활용 가능한 지원 제도는 다음과 같습니다.

지원 유형	내용	신청 기관
경매 유예·우선매수권	경매 6개월 유예 및 피해자 우선매수 신청 가능	법원, 한국자산관리공사(캠코)
저금리 대출	연 1~2%대 긴급 주거 안정 대출 (최대 2억 4천만 원)	주택도시기금, 주택도시보증공사
공공임대 우선 입주	LH·SH 공공임대 특별 공급 우선 순위 부여	한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)
법률·심리 지원	무료 법률 상담 및 심리 치료 프로그램 제공	대한법률구조공단, 지자체

보증금을 되찾기 위한 민사 절차 단계별 설명

형사 고소와 별개로, 보증금 회수를 위한 민사 절차는 지급명령 신청 → 민사소송 → 강제집행 순으로 진행됩니다.

1단계: 지급명령 신청 (간이 절차)

지급명령이란, 법원이 채무자에게 금전 지급을 명하는 간이 서면 절차로, 소송보다 빠르고 비용이 저렴합니다. 임대차 계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 바로 신청 가능하며, 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 신청이 됩니다. 인지대는 소송 대비 절반 수준이며, 이의 제기가 없으면 14일 후 확정됩니다.

단, 집주인이 이의를 제기하면 자동으로 민사소송으로 전환되므로, 소송 준비도 병행해두는 것이 좋습니다.

2단계: 민사소송 및 강제집행

집주인이 지급명령에 이의를 제기하거나 이미 재산을 빼돌린 정황이 있다면, 민사소송과 함께 가압류 신청을 즉시 진행해야 합니다. 가압류는 집주인의 부동산·예금·차량 등에 대해 처분을 막는 보전 처분으로, 본안 소송 전이라도 신청 가능합니다. 승소 판결 후에는 집행권원을 기반으로 강제경매 또는 채권 압류를 신청해 보증금을 회수할 수 있습니다.

소송 과정에서 대한법률구조공단의 무료 법률 지원을 활용하면 변호사 선임 비용 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

3단계: 배당 절차에서 우선변제권 행사

주택이 경매에 넘어간 경우, 임차인은 배당 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 우선변제권은 대항력(전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되며, 소액임차인의 경우 「주택임대차보호법」에 따라 최우선변제금액을 먼저 배당받습니다. 2026년 기준 서울 지역 소액임차인의 최우선변제 한도는 보증금 1억 6,500만 원 이하인 경우 5,500만 원까지입니다.

전세 사기 유형별 주의사항과 피해 예방법

국토교통부에 따르면 전세 사기의 주요 유형은 깡통전세, 이중 계약, 위조 서류 사기, 신탁 부동산 사기 4가지로 분류됩니다. 각 유형별로 대처 방식과 예방 포인트가 다릅니다.

깡통전세 — 선순위 근저당 반드시 확인

깡통전세란, 주택의 시세보다 전세 보증금이 높거나 근저당·담보 부채 합산액이 주택 가치를 초과하는 상태를 말합니다. 경매 시 선순위 근저당권자가 먼저 배당받기 때문에 임차인은 보증금을 거의 돌려받지 못합니다. 계약 전 등기부등본(을구)에서 근저당권 설정 금액을 확인하고, (전세 보증금 + 근저당 채권최고액)이 주택 시세의 80%를 초과하면 계약을 피하는 것이 원칙입니다.

신탁 부동산 사기 — 수탁자 동의 여부 필수 확인

신탁 부동산의 경우 실제 소유권이 신탁회사에 있기 때문에, 집주인(위탁자)이 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결하면 그 계약은 효력이 없거나 분쟁 소지가 생깁니다. 등기부등본 갑구에 ‘신탁’이 표기되어 있다면, 반드시 신탁원부를 열람해 임대 동의 조건을 확인하고 신탁회사로부터 서면 동의를 받아야 합니다. { “@context”: “https://schema.org”, “@graph”: [ { “@type”: “Article”, “@id”: “https://choojongbum.com#article”, “headline”: “전세 사기 당했을 때 대처 방법 — 모르면 보증금 전액 날립니다”, “description”: “전세 사기 당했을 때 대처 방법, 지금 바로 확인하세요. 임차권등기명령·경찰 고소·전세사기피해자 특별법 지원까지 2026년 최신 보증금 회수 절차를 단계별로 안내합니다.”, “url”: “https://choojongbum.com”, “datePublished”: “2026-06-05T07:30:59+09:00”, “dateModified”: “2026-06-05T07:30:59+09:00”, “author”: { “@type”: “Person”, “name”: “추종범”, “url”: “https://choojongbum.com/about” }, “publisher”: { “@type”: “Organization”, “name”: “추종범닷컴”, “url”: “https://choojongbum.com”, “logo”: { “@type”: “ImageObject”, “url”: “https://choojongbum.com/wp-content/uploads/logo.png” } }, “mainEntityOfPage”: { “@type”: “WebPage”, “@id”: “https://choojongbum.com” }, “inLanguage”: “ko-KR”, “image”: { “@type”: “ImageObject”, “url”: “https://choojongbum.com/wp-content/uploads/2026/06/thumb-95b91f0dbcf6.jpg”, “width”: 800, “height”: 450 } }, { “@type”: “FAQPage”, “@id”: “https://choojongbum.com#faq”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “① 임차권등기명령 신청 — 이사를 가야 하는 경우 필수?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “임차권등기명령이란, 임차인이 이사를 가더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 법원 명령입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 대항력이 소멸되는데, 임차권등기명령이 등기부에 기재되면 이 문제를 막을 수 있습니다. 신청 법원은 임차 주택 소재지 관할 지방법원이며, 신청 비용은 인지대·등록세 포함 약 3만~5만 원 수준입니다.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “② 경찰 고소장 제출 — 형사 절차 병행?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “전세 사기는 「형법」상 사기죄(제347조) 및 「주택임대차보호법」 위반으로 처벌받을 수 있습니다. 고소장은 임차 주택 소재지 관할 경찰서 또는 가까운 경찰서에 직접 제출하거나, 경찰청 사이버범죄신고시스템(ECRM)을 통해 온라인으로도 접수 가능합니다. 고소장에는 피해 경위, 임대인 인적 사항, 피해 금액, 관련 증거자료(계약서, 통장 이체 내역, 문자 메시지 등)를 빠짐없이 첨부하세요.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “③ 주택도시보증공사(HUG) 피해 신고 및 전세보증금 반환보증 청구?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)에 보증금 반환 청구가 가능합니다. 보증 사고 신고는 임대차 계약 종료일 다음 날부터 신청할 수 있으며, 필요 서류 제출 후 통상 30일 이내에 보증금을 지급받습니다. 만약 보증에 미가입 상태라면 아래 피해자 지원 제도를 활용해야 합니다.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “피해자 인정 요건과 신청 방법?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “특별법상 피해자 인정을 받으려면 ① 임차 주택이 경매·공매 진행 중이거나 진행 예정일 것, ② 임차인이 대항력 또는 확정일자를 갖출 것, ③ 보증금이 수도권 기준 5억 원 이하(지방 3억 원 이하)일 것 등의 요건을 충족해야 합니다. 신청은 주택 소재지 관할 지방자치단체(시·군·구청)에서 가능하며, 국토교통부 전세피해지원센터(☎ 1533-8119)를 통해 상담 및 신청 안내를 받을 수 있습니다.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “받을 수 있는 주요 지원 혜택?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “2026년 기준으로 피해자 인정 시 활용 가능한 지원 제도는 다음과 같습니다.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “1단계: 지급명령 신청 (간이 절차)?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “지급명령이란, 법원이 채무자에게 금전 지급을 명하는 간이 서면 절차로, 소송보다 빠르고 비용이 저렴합니다. 임대차 계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 바로 신청 가능하며, 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 신청이 됩니다. 인지대는 소송 대비 절반 수준이며, 이의 제기가 없으면 14일 후 확정됩니다.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “2단계: 민사소송 및 강제집행?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “집주인이 지급명령에 이의를 제기하거나 이미 재산을 빼돌린 정황이 있다면, 민사소송과 함께 가압류 신청을 즉시 진행해야 합니다. 가압류는 집주인의 부동산·예금·차량 등에 대해 처분을 막는 보전 처분으로, 본안 소송 전이라도 신청 가능합니다. 승소 판결 후에는 집행권원을 기반으로 강제경매 또는 채권 압류를 신청해 보증금을 회수할 수 있습니다.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “3단계: 배당 절차에서 우선변제권 행사?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “주택이 경매에 넘어간 경우, 임차인은 배당 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 우선변제권은 대항력(전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되며, 소액임차인의 경우 「주택임대차보호법」에 따라 최우선변제금액을 먼저 배당받습니다. 2026년 기준 서울 지역 소액임차인의 최우선변제 한도는 보증금 1억 6,500만 원 이하인 경우 5,500만 원까지입니다.” } } ] } ] }