10.15 부동산 대책이란?
2025년 10월 15일, 정부가 현 정부 출범 후 세 번째 부동산 시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 서울과 수도권 집값 급등에 대응하기 위한 초강력 규제로, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 ‘삼중 규제지역’으로 지정하는 것이 핵심입니다.
주요 배경
서울을 중심으로 한 수도권 아파트 가격이 6·27 대출규제와 9·7 공급대책에도 불구하고 지속적으로 상승했습니다. 특히 한강벨트를 중심으로 가격 상승세가 외곽으로 확산되는 조짐을 보이면서 정부가 강력한 대응에 나선 것입니다.
규제지역 지정 현황
1. 조정대상지역·투기과열지구 지정
서울 전 지역 (25개 구)
- 기존: 강남·서초·송파·용산구 (4개구)
- 추가: 나머지 21개 자치구 전체
- 발효일: 2025년 10월 16일
경기도 12개 지역
- 과천시
- 광명시
- 성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
- 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
- 안양시 동안구
- 용인시 수지구
- 의왕시
- 하남시
2. 토지거래허가구역 지정
위 지역과 동일하게 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트 및 연립·다세대 주택(아파트 1개동 이상 포함 단지)이 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
발효일: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지
대출 규제 강화 내용
주택담보대출 한도 차등 적용
시행일: 2025년 10월 16일
수도권 및 규제지역의 주택 시가에 따라 대출 한도가 차등 적용됩니다.
| 주택 시가 | 대출 한도 | 기존 |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 최대 6억원 | 6억원 |
| 15억~25억원 | 최대 4억원 | 6억원 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 | 6억원 |
스트레스 금리 상향
시행일: 2025년 10월 16일
- 현행: 하한 1.5% ~ 상한 3.0%
- 개선: 규제지역 하한 3.0%로 상향
- 비규제지역: 기존과 동일
이는 금리가 상승했을 때 차주의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하겠다는 의미입니다.
전세대출 DSR 적용
시행일: 2025년 10월 29일
1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영합니다. 단, 원금은 반영하지 않고 이자 상환분만 반영됩니다.
규제지역 지정 시 자동 강화되는 대출 규제
- LTV(주택담보인정비율): 최대 70% → 40%로 축소
- 1억원 초과 신용대출 보유자: 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한
- 규제지역 내 1주택 보유자: 중도금/이주비 대출 시 추가 주택 구입 제한
- 사업자 대출 제한
- 비주택(상가, 오피스텔) 담보대출 LTV: 70% → 40%
토지거래허가구역의 의미
실거주 의무 강화
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 주택을 구매하려면 허가를 받아야 하며, 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
- 적용 시점: 2025년 10월 20일 계약 체결분부터
- 의무 기간: 2년
- 위반 시: 계약 해제 및 이행강제금 부과 가능
갭투자 차단 효과
토지거래허가제는 단기 시세차익을 노리는 갭투자를 원천적으로 차단하는 효과가 있습니다. 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 주택 구매가 사실상 어려워집니다.
세제 개편 방향
부동산 세제 TF 구성
2025년 4분기 중 기획재정부, 행정안전부, 국토교통부 등 관계부처가 참여하는 세제 태스크포스(TF)를 구성합니다.
논의 주제
- 보유세 조정 방안
- 거래세 개편 방향
- 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 개편
정부는 “어떤 정책도 가능하다”며 보유세 강화 가능성을 시사했습니다.
불법행위 근절 대책
부동산 감독기구 신설
2026년 중 국무총리 직속 부동산 불법행위 전담 감독기구를 설치합니다. 이 기구는 직접 수사 권한을 가진 특별사법경찰(특사경) 역할을 수행할 예정입니다.
단기 강화 조치
- 2025년 말까지: ‘가격 띄우기’ 의심 거래 기획조사
- 사업자 대출 용도 유용 실태 전수조사
- 2025년 11월: 국세청 산하 부동산탈세 신고센터 설치
- 부동산 범죄 특별단속 실시
시장 전망 및 전문가 의견
긍정적 전망
한강벨트 가격 조정 가능성
한강변 인기 지역(성동, 마포, 광진구)과 경기 인기 지역(과천, 분당, 용인, 수원) 등에서 단기적으로 매물이 나오면서 가격 조정이 이뤄질 것으로 전망됩니다.
풍선효과 차단
서울 전역과 수도권 인기 주거지가 모두 토지거래허가구역으로 묶여 인근 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과는 제한적일 것으로 보입니다.
우려 사항
전세 시장 불안
강력한 규제로 매매 수요가 위축되면서 전세 물건은 더욱 감소하고, 월세 전환이 가속화되어 주거비 상승 압박이 커질 수 있습니다.
거래 침체
역대급 초강력 대책으로 거래가 급속도로 줄어들면서 시장이 경색될 가능성이 있습니다.
실수요자를 위한 Q&A
Q1. 무주택자의 전세대출도 DSR이 적용되나요?
현재는 1주택자만 적용됩니다. 무주택자에 대한 적용 여부는 향후 시장 상황을 보며 결정할 예정입니다.
Q2. 생활안정자금 대출도 규제 대상인가요?
생활안정자금 명목의 주택담보대출은 이번 규제 대상이 아닙니다.
Q3. 10월 16일 이전에 계약했다면?
조정대상지역·투기과열지구 지정은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 발효됩니다. 그 이전 계약 건은 기존 규정이 적용됩니다.
Q4. 지금 집을 사도 될까요?
실거주 목적이라면 장기적 관점에서 접근해야 합니다. 단기 투자 목적이라면 2년 실거주 의무와 강화된 대출 규제로 인해 어려움이 클 것으로 예상됩니다.
10.15 부동산 대책 핵심 정리
- 서울 전역 + 경기 12개 지역 삼중 규제지역 지정
- 주택담보대출 한도 최대 6억 → 최대 2억으로 축소
- 스트레스 금리 하한 1.5% → 3.0%로 상향
- 전세대출 DSR 1주택자 적용 (10/29~)
- 토지거래허가제 2년 실거주 의무 (10/20~)
- 부동산 세제 TF 구성으로 보유세 강화 예고
- 부동산 감독기구 신설로 불법행위 단속 강화
맺음말
10.15 부동산 대책은 현 정부 출범 이후 가장 강력한 규제로 평가받고 있습니다. 정부의 메시지는 명확합니다. “부동산을 재테크 수단이 아닌 실거주 목적으로 접근하라”는 것입니다.
실수요자라면 강화된 대출 규제에도 불구하고 생애 첫 주택 구입 지원 정책 등을 활용할 수 있습니다. 반면 투자 목적이라면 실거주 의무와 세제 강화 등으로 인해 신중한 판단이 필요한 시점입니다.
부동산 시장은 단기적으로 관망세에 접어들 것으로 보이며, 향후 공급 확대 대책의 실행 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
관련 정보
- 국토교통부 공식 홈페이지: https://www.molit.go.kr
- 부동산 정보 조회: 한국부동산원
- 대출 상담: 주택금융공사, 각 은행 주택담보대출 상담센터
본 정보는 2025년 10월 15일 발표된 정부 대책을 기준으로 작성되었으며, 세부 시행령은 변경될 수 있습니다.
